很多人在買房后，房貸還沒還完，由于改善住房或者其他原因，要賣房子，貸款的房子可以賣掉嗎？房主怎么做才能合理、合法的將有貸款的額房子出售出去？

有貸款的二手房不能賣

目前，在國(guó)內(nèi)貸款購(gòu)房的情況下，貸款銀行將在原房屋上設(shè)立抵押貸款。《物權(quán)法》靠前百九十一條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)人沒有經(jīng)過銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購(gòu)買人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。

由于貸款未還清的房屋不能改變產(chǎn)權(quán)，買受人也不能取得產(chǎn)權(quán)證，只有在貸款還清后才能轉(zhuǎn)讓所有權(quán)。

貸款房屋怎么賣？

可以申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，并在償還剩余貸款后出售

房主可以咨詢貸款銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。貸款還清后，他們可以出售并房屋更名。在抵押還款期間，房屋產(chǎn)權(quán)證上有“房產(chǎn)抵押”字樣，所以房主需要等到銀行貸款還清后，帶上銀行提供的其他權(quán)利證明和貸款還款證明，到當(dāng)?shù)胤抗芫秩〉迷摲课莸钠渌麢?quán)利，然后正常上市交易。

買方留尾款支持房主提前償還貸款

除了房主自己償還房貸外，還可以找可以支付全款的買家，通過在交易中買方留有尾款，待房主用前期支付的錢還清貸款，再**更名過戶的方式。但是，這種情況下買方只能一次性付全款，而不能再向銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于尾款數(shù)額，買賣雙方可以具體協(xié)商，并且將留尾款與如何更名方式寫在買賣合同中。不過貸款尚未還清的房屋買賣存在很大風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方好通過中介簽訂三方，并將協(xié)商結(jié)果寫到補(bǔ)充協(xié)議中，盡可能地避免風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)氣比拼：轉(zhuǎn)按揭

除了自己找到愿意出錢的下家，你也可以通過銀行的轉(zhuǎn)按揭完成籌款賣房的愿望。目前有的銀行支持轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有的銀行不支持。所以，到底能不能成功就要看你的運(yùn)氣了。

貸款房屋出賣流程

①簽訂《房屋買賣合同》，交定金；

②收賣房首付款；

③申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸；

④解抵押，獲房屋完整產(chǎn)權(quán)；

⑤買方打尾款、雙方**過戶（資金監(jiān)督管理）；

⑥過戶完成，賣家領(lǐng)尾款。

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